04 Sep Contracte privat de compravenda: Tributació en IRPF de les arres
En les compravendes és molt freqüent signar un contracte privat en el qual es fa lliurament d’una quantitat a compte (denominada “arres”) quedant la resta pendent fins que s’atorgui l’escriptura pública. En aquests casos també cal tenir en compte el moment en el qual es fa lliurament de les claus.
… però com tributa el venedor en el seu IRPF quan s’estableix en el contracte una quantitat en concepte d’arres?
Doncs bé, l’Agència Tributària aclareix en la consulta vinculant V0728-19 com haurà de declarar aquest import de “arres” en la seva declaració d’IRPF.
En primer lloc cal determinar si s’ha realitzat la transmissió efectiva de l’immoble. Per a això es tindrà en compte el que s’estableix en els articles 609 i 1095 del Codi Civil dels quals es desprèn que la propietat s’adquireix quan la cosa ha estat lliurada al comprador, i l’article 1462 del Codi Civil estableix que s’entendrà lliurada la cosa venuda quan es posi a poder i possessió del comprador.
L’administració entén que en haver pactat les parts (venedor i comprador) en el contracte de compravenda que “a la signatura del present document de compra-venda i lliurament de la quantitat indicada es procedirà al lliurament de claus als compradors (…)”, es compleixen els requisits per a considerar que s’ha produït la transmissió de la propietat de l’immoble, mitjançant el títol (contracte de compravenda) i la manera (la tradició: lliurament de la cosa objecte de contracte).
Una vegada aclarit això i a l’efecte de tributació de l’import de les “arres” en la renda del venedor, l’administració considera que es produeix un guany o pèrdua patrimonial, en existir una variació en el valor del patrimoni del venedor, l’import del qual serà la diferència entre el valor d’adquisició i el de transmissió.
Es tindrà en compte el que s’estableix en l’article 14.1.c) de la Llei d’IRPF respecte a la imputació temporal dels guanys i pèrdues patrimonials, que diu el següent:
“Els guanys i pèrdues patrimonials s'imputaran al període impositiu que tingui lloc l'alteració patrimonial”
Si tenim en compte l’anterior, la determinació del guany o pèrdua patrimonial obtinguda es realitzarà en el període impositiu en què civilment s’entengui produïda la transmissió de l’immoble.
No obstant això, en el cas plantejat s’ha realitzat un pagament a compte i la resta s’ha ajornat, per la qual cosa ens remetem a el que s’estableix en l’esmentat article 14.2.d) de la Llei d’IRPF respecte a les regles especials d’imputació, que determina el següent:
“En el cas d'operacions a terminis o amb preu ajornat, el contribuent podrà optar per imputar proporcionalment les rendes obtingudes en tals operacions, a mesura que es facin exigibles els cobraments corresponents. Es consideraran operacions a terminis o amb preu ajornat aquelles el preu de les quals es percebi, totalment o parcialment, mitjançant pagaments successius, sempre que el període transcorregut entre el lliurament o la posada a disposició i el venciment de l'últim termini sigui superior a l'any”.
Per tant, l’administració conclou que el venedor podrà optar per l’aplicació d’aquesta regla especial d’imputació temporal, sempre que l’ajornament superi l’any de durada a comptar des de la data de la transmissió efectiva del bé, en el cas plantejat en la consulta vinculant, des de la data del contracte i del lliurament de les claus, que s’entén que és el moment en què s’ha produït la transmissió de la propietat de l’immoble.